碧桂园与恒大，两家中国房地产巨头在市场竞争中展开了激烈的角逐。然而，与恒大相比，碧桂园面临着更为险恶的局面，因为它不仅面临着与整个房地产行业相关的问题，还要应对两个致命的挑战。在这个关键的时刻，碧桂园是否能够找到唯一的生路，成为了令人担忧的问题。

碧桂园会重蹈恒大的覆辙吗？碧桂园会倒下吗？最好的自救策略是什么呢？

碧桂园的事情确实令人难以置信，这件事只能说明一个危险的事实，扩张过快，负债率过高的企业，当遇到经济形势和市场不好的时候，就会撞上南墙。撞上南墙你回不回头？什么时候回头？这是一个大问题，前些年没有房地产开发商的老板会认为他们应该开倒车。

这不仅是房地产行业，所有行业其实都是一样，这是客观规律。

中国房地产行业，正是因为前些年的大跃进，高杠杆高负债高周转，才一头扎进经济增速下降的泥沼，甚至陷入困境。

这是行业层面问题，恒大和碧桂园的问题，具体来看又很不一样。

恒大的问题，我们今天就不探讨了，因为已经有太多的探讨了，问题已经非常清楚了。

在中国经济和房地产行业的大背景下，碧桂园的问题其实也不复杂，这里面有两个非常重要的，又很要命的问题。

第一个要命的问题，是房子不好卖了，周转不灵了。

2023年1-8月份，前100房企销售总额同比下降8.6%，9月份扩大到下降10.3%。

虽然这几年行业调整了，但是房地产商还是要靠周转的，新房销售持续下降，就意味着资金在某个环节上卡住了，债务就卡住了，问题就会一下子暴露出来了。

更重要的是，碧桂园9月份的销售额问题，比其他房地产公司更加突出。

碧桂园的公告显示，今年1月至9月，碧桂园的权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

这个销售数据，跟前几年高峰期全年四五千亿的销售额相比，相差太多了。尤其是9月份单月只有60多亿，这跟高峰期相比，估计要相差10倍，9月份可是房地产的金九银十啊。

我们还发现，前10名的房地产企业中，销售额剧烈下滑，碧桂园是最突出的，这是为什么？

这就涉及到碧桂园的第二个重要问题，就是它的模式里面，比较喜欢在城乡结合部，甚至三四线城市或者一些小镇去拿地建房，做大盘甚至造城。这个模式在前些年成就了碧桂园，但是这两年可也害惨了它。

这是因为，在房地产整个行业下滑的时候，出现了一个非常重要的认知，就是未来房地产严重分化，一二线城市还有希望，三线以下的城市房地产就会很难了，即使是一二线城市，也要买城区的房子，远郊区的房子也不行了。

这就形成了市场需要和趋势，与碧桂园建房供给，以及它前些年拿的大量的地，形成了巨大的反差，这个反差一时半会是很难调整过来的。

这两年碧桂园也在努力调整，适应新形势。

今年年初，碧桂园在一次发布会上，曾经明确表示要调整经营结构，增加一二线城市拿地，但是这时候才做，显然已经太晚了。

现在看来，碧桂园面临险境，虽然不至于像恒大那样迅速倒下，但是也很凶险。

所以，这个时候的碧桂园，最好的策略是收缩战线，节约成本，全面过冬，同时对于偏远地区拿的地，想办法腾退，减轻负担，熬过最难的一段时间，等待房地产的春天来临。

你会说房地产还会有春天吗？当然会有了，虽然不会有前些年那样的大跃进，但行业调整净化之后，市场整体规模变小了，房地产公司的数量也大幅度减少了，未来这个行业还是能养活几十家公司的。

所以，对于现在的碧桂园来讲，就是坚决果断，不能有任何犹豫，才有希望。

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