“北京楼市:二次房改政策的影响及展望”
2024-05-06
更新时间:2024-05-06 13:54:01 作者:通达百科
北京楼市一直备受关注,尤其是最近二次房改政策的实施对市场产生了巨大影响。新政策的出台,让人们开始重新审视北京的房地产市场,对未来的发展也充满期待。在这个瞬息万变的市场中,如何把握政策变化,看清前行方向,成为了每一个房地产投资者的关注焦点。正因为如此,众多专家学者纷纷表态,对北京楼市的走势进行分析和展望。二次房改政策无疑对北京楼市产生了深远的影响,未来的发展也备受关注。
即《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件(国发【2023】14号文)对北京楼市影响一、短期影响不大,无需过度解读
短期看该文件对北京楼市的影响不大,楼市走向仍然由目前市场信心和具体需求决定,如学区刚需、上车刚需交易量不会突变,对于近期市场变化不宜过度解读。
二、长期可谓“二次房改”,但仍然需要观望
长期来看该文件可以称之为“二次房改”,但是效果可能是漫长的,存量房仍然要看市场规律。
首先,系统部门协调意味着未来将打通落地实施通道。我们看一下原文的重要信息。“国务院要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门协调配合”。这是一个要求各部门协同配合的、全面的、系统的指导性意见,既然是多个部门,可以认为是必须落地实施的,打通体系上的卡点与难点。
其次,正确理解文件提及的保障房是什么房?
(1)供地方式是划拨方式,大大降低住房成本,从房价本源上降低成本。
(2)建设质量如果参照新加坡组屋的建设,住房品质将大幅提升,让工薪阶层住房体面。
(3)价格方面预计类似于共有产权房价格,比同地域的商品房有很大优惠(低50%左右),并且金融贷款方面有非常低的利率,这一点具有相当大的吸引力,让工薪阶层“居者有其屋”。
(4)保障房的管理、交易相对封闭,体系形成闭环。也就是在具有申请保障房资格的城市居民之中进行流转,从新加坡双轨制来看,组屋的交易自成体系,如果想换房、卖房买房也非常方便。从北京刚需市场来讲,未来刚需市场非常充足,预计可以形成体系内的生态循环。
(5)地理位置来看,因为北京的中心城建设城已经到了存量时代,保障房的位置不可能是在非常中心的位置,但是结合轨道交通规划站点和产业园区周边,公交覆盖率较高的地区,还是有很大空间可以发挥,保证工薪阶层工作通勤。区域最核心的位置,当然是让给商品房,用其土地的极差地租平衡保障房土地的零成本,实现土地划拨可实施。
再次,双轨制长期可观
新加坡的双轨制已经有几十年的历史,也不是一蹴而就的事。但是,本指导意见应是住房制度改革一个起点。
近期,北京的商品房从供地、拿地、售卖价格上、甚至是交付品质上很快能见效,近期稳住新增商品房的基本盘。二手存量房短期内遵循供需规律。
未来几年,保障房的供给比例预计也会加大比例,需求端被分流后,市场走向仍然需要观察,让商品房回归商品属性,不再限制价格,当然有些房子的价格明显偏高的也会回落,切记不要认为老旧小就一定回落,具体区域房屋具体情况具体分析。还可以再等一等北京具体实施细则。
总之,本次“二次房改”稳房价意义突出。本意不可能是某些观点说的某些房产的降价,而是提高商品房价格预期,降低金融风险,让商品房回归商品属性,当然有些房子的价格明显偏高的,仍然遵循市场规律回落。
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